來源：觀點(diǎn)網(wǎng) 馮彩云
在6月25日觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的《存量調(diào)改成風(fēng) | 2025年6月商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)發(fā)展報(bào)告》中，我們發(fā)現(xiàn)，目前港資運(yùn)營(yíng)商雖有運(yùn)營(yíng)能力和核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)加持，大部分項(xiàng)目表現(xiàn)不錯(cuò)，但老舊項(xiàng)目同樣面臨客群迭代危機(jī)，仍需持續(xù)資本投入，以維持未來的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。
期內(nèi)，港資代表領(lǐng)展披露最新的財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，其中內(nèi)地業(yè)務(wù)成為亮點(diǎn)之一。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，以人民幣計(jì)算，領(lǐng)展房托的中國(guó)內(nèi)地物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額同比分別增長(zhǎng)29.7%及28.9%。
增長(zhǎng)背后主要受惠于上海七寶領(lǐng)展廣場(chǎng)的貢獻(xiàn)，以及深圳領(lǐng)展中心城及廣州天河領(lǐng)展廣場(chǎng)等零售資產(chǎn)在資產(chǎn)提升后的穩(wěn)健表現(xiàn)。報(bào)告期內(nèi)，領(lǐng)展房托中國(guó)內(nèi)地零售物業(yè)組合的租用率也保持在95.9%的較高水平。
不過需要注意到，其續(xù)租租金表現(xiàn)欠佳，年內(nèi)調(diào)整率為-0.7%，主要是北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場(chǎng)表現(xiàn)未如理想。不過若撇除此影響，物業(yè)組合的續(xù)租租金調(diào)整率為7.6%，實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)。
資產(chǎn)優(yōu)化方面，廣州天河領(lǐng)展廣場(chǎng)的第二期資產(chǎn)優(yōu)化項(xiàng)目資本開支預(yù)算為1.20億元，而北京通州領(lǐng)展廣場(chǎng)的資產(chǎn)優(yōu)化項(xiàng)目預(yù)算為6000萬元。進(jìn)展上，上述兩個(gè)項(xiàng)目已于2024年年底動(dòng)工，預(yù)期于2025年中完工。
零售業(yè)態(tài)表現(xiàn)方面，餐飲、一般零售及其他是領(lǐng)展目前租金收入占比較大的兩大業(yè)態(tài)，合計(jì)占到租金收入的6成以上。而與2023財(cái)年相比，餐飲業(yè)態(tài)增加了約3%，餐飲業(yè)態(tài)近年來呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，反映出當(dāng)下大眾消費(fèi)的偏好。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財(cái)報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理
觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，在運(yùn)營(yíng)能力和核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)的加持下，領(lǐng)展大部分項(xiàng)目表現(xiàn)不錯(cuò)，但老舊項(xiàng)目面臨客群迭代危機(jī)，持續(xù)的資本投入是維持未來商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵所在。
對(duì)此，領(lǐng)展表示將繼續(xù)進(jìn)行針對(duì)性投入升級(jí)改造，如商戶組合、體驗(yàn)優(yōu)化等，并通過精細(xì)化運(yùn)營(yíng)提升商業(yè)項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)者的吸引力。
新項(xiàng)目入市方面，期內(nèi)不少項(xiàng)目以差異化定位搶占細(xì)分市場(chǎng)，如商業(yè)開放街區(qū)形態(tài)、科技融合商業(yè)等，競(jìng)爭(zhēng)核心也轉(zhuǎn)向獨(dú)特體驗(yàn)與內(nèi)容吸引力。
如招商商管打造的深圳南山區(qū)太子灣招商花園城VILLA，就以“運(yùn)動(dòng)與健康”、“日咖夜酒與星廚美味”、“設(shè)計(jì)甄選”三大核心標(biāo)簽，串聯(lián)起時(shí)尚、藝術(shù)、文化與休閑的濱海生活場(chǎng)景。
而京東MALL武漢店，擁有超3萬平方米的商業(yè)空間，家居家裝、全屋定制、潮流家電、數(shù)碼電腦、手機(jī)通信等超20萬種京東自營(yíng)產(chǎn)品，覆蓋200余家知名品牌。
期內(nèi)，多個(gè)運(yùn)營(yíng)多年的樣本項(xiàng)目宣布進(jìn)行大規(guī)模、整體性的升級(jí)改造，如重慶SM廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)12年后啟動(dòng)煥新、廣州五號(hào)停機(jī)坪項(xiàng)目全面調(diào)改升級(jí)并更名等。
其中，原廣州五號(hào)停機(jī)坪項(xiàng)目將更名為“白云五號(hào)T5 MALL”，該項(xiàng)目由老航站樓轉(zhuǎn)型而來，毗鄰廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)等六大千億級(jí)產(chǎn)業(yè)樞紐，建筑面積13萬平方米，停車位1300余個(gè)。
此次升級(jí)將從VI形象、商業(yè)定位、硬件環(huán)境、業(yè)態(tài)組合和品牌招商入手，打造“全時(shí)段休閑社交目的地”，將引入潮流、活力、親子、社交等業(yè)態(tài)，計(jì)劃于2025年完成改造。
即使非整體改造，局部樓層或區(qū)域的煥新也已成為保持項(xiàng)目新鮮感和競(jìng)爭(zhēng)力的常規(guī)動(dòng)作，如廣州天河城B1層、南京德基B1美妝區(qū)。
以廣州天河城B1為例，全層即將啟動(dòng)煥新改造，屆時(shí)空間動(dòng)線、商業(yè)定位和業(yè)態(tài)內(nèi)容將全面迭代升級(jí)。永輝超市相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，永輝位于廣州中心城區(qū)首家自主學(xué)習(xí)胖東來的調(diào)改門店將在9月亮相廣州天河城。
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